Vorige week verscheen in het Belgisch Staatsblad de revalorisatiecoëfficiënt voor de onroerende inkomsten voor inkomstenjaar 2014 – aanslagjaar 2015. Deze coëfficiënt is vooral belangrijk voor bedrijfsleiders die een gebouw verhuren aan de eigen vennootschap.
Wie een gebouw verhuurt aan een vennootschap zal hiervoor in de personenbelasting belast worden op een onroerend inkomen. Maar zaakvoerders en bestuurders die een in België gelegen gebouw verhuren aan de eigen vennootschap moeten opletten dat ze hiervoor van de eigen vennootschap niet teveel huur vragen. Want anders wordt een deel van de ontvangen huurgelden belast als beroepsinkomsten.
De filosofie van de belastingadministratie ligt in het feit dat de huurgelden in de vennootschap 100% aftrekbaar zijn in de vennootschap. In de personenbelasting wordt u in principe belast op slechts 60% van de ontvangen huurgelden (er zijn extra beperkingen en minima voorzien). Dat zou u ertoe kunnen verleiden om de huurprijs wat op te drijven zodat u meer kosten krijgt in de vennootschap en u daar dus minder belastingen moet betalen.
Daarom berekenen de belastingen een maximale huurprijs die u van uw eigen vennootschap kunt vragen. Deze maximale huur wordt berekend op 5/3 van het niet-geïndexeerde kadastrale inkomen verhoogd met de revalorisatiecoëfficiënt. Voor de huurgelden ontvangen in 2014 bedraagt deze coëfficiënt 4,23 (voor de huurgelden ontvangen in 2013 was dit 4,19). Vraagt u van de vennootschap meer huur dan dit bedrag, dan zal het gedeelte dat deze maximale huurprijs overschrijdt belast worden als beroepsinkomen.
Een voorbeeld maakt meer duidelijk. Stel dat u zaakvoerder bent en u verhuurt een gedeelte van uw woning aan uw vennootschap. Het kadastrale inkomen van uw woning bedraagt 1.200 euro. Daarvan verhuurt u 40% aan de vennootschap. Het kadastrale inkomen van het verhuurde gedeelte bedraagt dus 480 euro. U vraagt hiervoor van uw vennootschap een maandelijkse huurprijs in 2014 van 350 euro. Dit betekent dat u op het einde van het jaar 4.200 euro hebt ontvangen.
De belastingen stellen dat een huurprijs van het kadastrale inkomen van 5/3 vermenigvuldigd met de coëfficiënt van 4,23 geen buitensporige huur is. Dit komt dus neer op 480 euro x 5/3 x 4,23 = 3.384 euro. In dit voorbeeld zal dus 4.200 euro – 3.384 euro = 816 euro belast worden als beroepsinkomen (3.384 euro zal belast worden als onroerend inkomen).
Welke zijn nu de gevolgen van deze herkwalificatie van de huurgelden als beroepsinkomen?
Voor zaakvoerders en bestuurders die officieel een pensioen krijgen moeten rekening houden dat ze door deze herkwalificatie het grensbedrag dat ze mogen bijverdienen niet overschrijden. De overige zaakvoerders en bestuurders zullen zien dat hun sociale bijdragen zullen stijgen omdat de berekeningsbasis van de sociale bijdragen ook stijgt. Daarnaast moet u in principe ook bedrijfsvoorheffing hebben betaald op de geherkwalificeerde huur. Tenslotte moet u er ook rekening mee houden dat de kosten verbonden van het geherkwalificeerde gedeelte nooit aftrekbaar zijn, dus ook niet de intresten van de lening die slaat op het geherkwalificeerde gedeelte.
De herkwalificatie van de huurgelden tot beroepsinkomen geldt niet in de volgende gevallen:
- Verhuur van gronden aan de eigen vennootschap
- Verhuur van gebouwen aan vennootschappen waarin men geen zaakvoerder of bedrijfsleider is
- Verhuur gebeurd door de echtgenoot of gezinslid van de bedrijfsleider die zelf niet als bedrijfsleider in de vennootschap actief is.
- Let hierbij wel op dat voor echtgenoten die getrouwd zijn onder het wettelijk stelsel het gebouw voor 50% aan de bedrijfsleider toebehoort en de huurherkwalifciatie bij hem dus wel kan spelen voor 50%.
- Bij onderverhuring
